在房地产项目开放中各个环节的税务筹划

2021-03-01 08:40:54 24

房地产开发周期长,主要包括项目立项、规划设计、融资、征地拆迁安置、工程建设、预售、销售、租赁、项目清算。每个环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,税务事项始终贯穿其中,合理控制税收成本对降低企业的经营成本至关重要。有必要总结房地产开发中涉及的一些税收问题和改进规划的机会,抓住税务筹划的一些机会,为房地产业务的发展制定更好的战略规划。

一、项目立项环节

许多企业在规划项目并提交相关部门审批时,没有考虑如何适当减轻企业的潜在税收负担。企业可以在同一时间、不同阶段、不同区域为同一项目开发不同类型的房地产,包括别墅、住宅、商业地产或普通住宅。他们的增值税率和相应的税收负担会有所不同。由于土地增值税是由有关部门批准的房地产开发项目进行清算的,对于分期开发的项目,清算是分阶段进行的。企业以分期开发的别墅、住宅、商业物业等设立项目,只能按照这些阶段进行清算。但企业对不同增值税率的房地产,以一个项目或同期设立项目并经批准的,可按一个项目或同期的整体增值税率结算土地增值税。如果整体增值税率低于个别房地产,企业土地增值税实际税负可能会降低。(实践中不同地区的操作有差异,需要从当地税务机关了解清楚)

企业在建立项目时,应提前考虑项目的实际情况和相关影响,选择更好的方案来建立项目。这样,企业可以合理降低土地增值税的税负,给企业带来一定的经济效益。这是一个很好的税务筹划机会。

二、融资环节

资金不足的企业可以向其关联方募集资金。从关联方取得的贷款金额巨大的,根据《企业所得税法》的规定,企业从关联方取得的债务投资利息支出有限额,超过规定标准的利息不得税前扣除;同时,根据土地增值税的规定,对金融机构无法证明的利息支出有一个限额。因此,部分利息不得扣除。

企业应提前与税务机关沟通,明确关联方贷款利息的可抵扣限额,以明确关联方贷款金额,尽量使关联方贷款利息税前扣除。这可以通过调整项目融资结构和企业间融资安排来实现。

企业向关联方支付的利息超过金融机构同期贷款利率的,根据《企业所得税法实施条例》,向非金融企业借款的利息费用,不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的金额的,可以扣除。因此,超过金融机构同期贷款利率的利息不得税前扣除。根据土地增值税的规定,金融机构无法证明的利息费用是有限额的,因此部分利息不得抵扣。超过贷款期限的利息部分,在计算土地增值税时不允许扣除。

为避免关联方利息支出和利息收入过高对税收负担的不利影响,企业可考虑根据金融机构同期同类贷款利率安排集团内资金拆借。

如果企业无偿使用关联方的贷款,企业作为借款人没有相应的利息支出,那么利润就会虚高;贷款人的利息费用不能税前扣除,将导致企业所得税的重复征收。

企业应审查集团内关联交易的现行定价政策,完善不合理的地方,并据此制定合理的收费标准,并根据税收规定准备相关证明文件。

第三,征地环节

(一)企业以转让方式取得土地

上一年度取得国有土地使用权时,未及时取得土地管理部门出具的土地出让金支付凭证的,按规定扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、与房地产转让有关的费用和税费后,必须提供合法有效的凭证;无法提供合法有效证明的,不得扣分。

企业应将不属于预付性质的金额转入相应的开发成本费用账户,并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可以避免一些不必要的税务麻烦。

在计算企业所得税时,新的企业所得税法和原外资税收法规没有规定企业因未能在约定期限内开发土地而缴纳的闲置土地费是否可以扣除,因此需要与有关税务机关确认相关的税务处理方法。闲置土地费不属于按照统一规定缴纳的相关费用,因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。

企业要加强项目开发管理,争取在约定期限内开发;如确需延期,应尽快与有关部门协商,争取减免闲置土地费,并与税务机关确认相关税务处理办法。

企业未按规定期限缴纳土地出让金的,在计算企业所得税时,可视为与所得收入无关的支出,不予扣除。此外,该滞纳金不属于按照统一规定缴纳的相关费用,因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。

企业应加强资金管理。按规定期限缴纳土地出让金。如确需延期,应尽快与相关部门协商,争取降低滞纳金。

(二)以资产收购方式取得土地

实际上,在购买资产时,实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不反映真实交易价格,根据税收征管法的规定,纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处5万元以下罚款。

企业应根据实际交易价格签订相关转让协议,取得合法有效的凭证,以降低企业的税收风险。

四、拆迁安置环节

在拆迁安置过程中,拆迁费用的支付凭证一般是被拆迁人签字的收据或白条。这些收据或借条不是合法有效的凭证。根据《管理规定》,不符合要求的不得作为财务报销凭证。

企业委托取得房屋拆迁资格证书的单位承担拆迁,并从其取得合法有效的证明。

动词 (verb的缩写)项目建设环节

在项目建设中,如果与关联方签订的项目成本高于当地市场标准,根据《企业所得税法》的规定,如果企业与其关联方之间的业务往来不符合独立性原则,减少了企业或关联方的应纳税所得额或收入,税务机关有权按照合理的方法进行调整。根据税法规定,房地产开发企业向土地增值税清算办公室办理的房地产开发成本中各项费用的凭证或数据不符合清算要求或不真实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安成本定额数据,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述开发成本的单位面积金额标准,并据此计算扣除。

企业应审查集团内关联交易的现行定价政策,完善不合理的地方,并据此制定合理的收费标准,并根据税收规定准备相关证明文件。

第六,预售环节

企业有时无法确认取得的预售收入并进行相关纳税申报。根据规定,对于预售收入,应按预计利润率计算预计利润,利润总额计入企业所得税预缴。根据规定,土地增值税可以对项目竣工结算前转让房地产取得的收入征收。预售收入还需要缴纳营业税及其附加。

企业应就项目预售收入及时向主管税务机关申报纳税。

七.销售链接

样板房的装修费用往往包含在运营费用中,而不是开发费用中,从而降低了开发成本。根据规定,开发企业建造的售楼处(接待处)和样板房的装修费用,不论金额多少,都应计入建筑成本。

企业可以以样板房装修成本作为开发成本核算,在计算企业所得税时可以税前扣除开发成本,同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方式。

为鼓励业主推出房屋销售,企业为业主向物业管理公司支付一定数额的物业管理费作为报酬,但未从物业管理公司取得的不得作为费用的凭证。根据规定,未按规定取得的费用不能在企业所得税前扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用以及与房地产转让有关的税费后,必须提供合法有效的证明;无法提供合法有效证明的,不得扣分。如果业主取得的劳动报酬超过一定标准,企业作为扣缴义务人,需要代业主代扣其个人所得税。

企业应及时向物业管理公司索取,并代表负有纳税义务的业主代扣代缴相关个人所得税。

八、租赁环节

在实践中,一些企业将人防工程作为业主的停车位,与业主签订停车位买卖合同收取使用费,确认为销售收入。无论销售收入还是租赁收入,企业都需要缴纳企业所得税,对终企业所得税负担影响不大。但既然人防工程卖不出去,那么交易的本质就是出租。(1)确认为租金收入的,按照租赁期限分期确认租金收入。合同签订当年,租金对应的企业所得税负担会相对低于确认销售收入对应的企业所得税负担;(2)确认为销售收入的,在计算土地增值税时,可视为应纳税所得额;由于租金收入已确认,无需缴纳土地增值税。

企业要把销售合同改为租赁合同,避免税务机关虚开土地增值税,按房产销售征收企业所得税。

九.项目清算

在项目清算期间,与其他“期间”共享的部分公共配套设施的建设费用,可能在“期间”清算时无法开始,企业会计提该费用。这部分预提费用在计算企业所得税和土地增值税时不能扣除。

企业在开发项目时要考虑土地增值税清算时间,安排相关项目。对于后期建设项目,企业经与主管税务机关协商后,可在终结算中按项目(期)重新计算土地增值税税负,多退少补。